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土地や建物をご購入のとき、物件の選びや各種の手続きや契約が発生します。 慣れないことに加えて多額な費用がかかるため、不安になる方も多いのではないでしょうか。 こちらでは、不動産物件購入のポイントと流れをご紹介いたします。

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ご購入までの諸手続き
1 資金計画
■必要な予算の把握
諸費用
物件の購入資金だけ用意できれば住まいを買えるわけではありません。 ……続きを読む。
税金や登記費用、住宅ローンの諸費用、引越し費用、家具家電・カーテンの購入資金などが必要となります。また、仲介物件の場合は仲介手数料がかかります。
つまり、住宅を購入するには、物件価格にこれらの諸費用を加えた資金を用意する必要があります。
物件価格 + 諸費用 = 自己資金 + 住宅ローン
諸費用は自己資金で用意する必要があります。住宅取得にあたっては、余裕を持って物件価格の10%程度は諸費用として考慮しましょう。
中古住宅を購入してリフォームをしようと考えている場合は、リフォーム費用も見込んでおく必要があります。
■資金計画
頭金
住宅購入後の生活費や教育等にかかる支出などを踏まえて、自己資金のうち手元に残す額を決めます。 ……続きを読む。
そして、住宅購入に充てる自己資金から、購入にかかる諸費用を差し引いた金額が頭金となります。
住宅購入に充てる自己資金 = 自己資金の総額 - 手元に残す額
頭金 = 住宅購入に充てる自己資金 - 住宅購入にかかる諸費用
借入額
銀行などの金融機関では、物件価格に対する借入額の割合や税込の年収に対する年間返済額の割合などから、住宅ローンの融資限度額の基準を定めています。 ……続きを読む。
例えば、「フラット35(住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する住宅ローン)」では、融資額を「100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額の9割以内(1万円単位)」とし、税込の年収に対する年間返済額の割合も定めています。
しかし、どの程度の金額を返済できるかは、各家計の事情によって違ってきます。 「子どもの教育費がかかる」「親の介護のためのお金が必要」「そろそろ車を買い替えたい」といった個別の事情を考慮した上で、ご自分の家計の返済限度額を把握して、借入額を決めていきましょう。
返済できる金額
住宅購入によって減少する支出から、住宅購入によって増加すると予想される支出を差し引いて、毎月返済できる金額の上限を試算します。 ……続きを読む。
●住宅購入によって減少する支出の例
  現在の住居費(家賃・管理費、駐車場代)、住宅取得のためにしている積立額
●住宅購入によって増加する支出の例
  税金、管理費、修繕費、駐車場代、光熱費(増加すると予想される額)
毎月返済できる金額を試算したら、借入可能な金額の目安を調べましょう。 例えば、毎月返済額8万円、ボーナス返済額ゼロ円、金利3%、35年返済の場合、2,070万円が借入可能額となります。 大切なのはこの借入可能額を「上限」として、資金計画を考えることです。 「いくらまで借りられるか」ではなく「いくらなら無理なく返せるか」を考えて返済計画を立てましょう。
返済期間
ほとんどの住宅ローンの最長返済期間は35年です。 ……続きを読む。
完済時の年齢を80歳前後に設定している金融機関が多いため、40代でも35年返済で借りることは不可能ではありませんが、45歳の人が35年返済を選択すると、完済時には80歳となり、定年退職後も住宅ローンの返済が続くことになります。
将来の返済リスクを考えると、毎月の家計に余裕があるのなら返済期間はできるだけ短く、あまり余裕がなく長期返済を選ぶ場合でも、途中で繰り上げ返済をすることで返済期間を短くするようにしたいものです。
■今の住宅の売却資金を新たな建築資金に充てようとする場合
売却資金の確定
まず、売却資金を確定しなければなりません。 ……続きを読む。
一番手っ取り早いのが、建築業者や不動産業者に下取りしてもらうことです。 下取りの売買契約を締結した時点で資金が確定します。一番確実な方法と言えます。
ただし、下取り価格は余程条件が良くない限り査定価格より安くなるのが一般的です。
資金のやりくり
当社では、下取り価格を決めて、下取り時期に条件を付けます。 ……続きを読む。
建築中は仲介で販売し、新築工事完了時、売却資金が必要になった時に下取りをするという条件です。 つまり、下取り価格を決めておきますが、建物が完成するまでは仲介で希望価格で販売し、新築住宅の方に売却資金が必要になった時に下取りし、下取り金額を支払うと言う方法です。
希望価格で売却することが資金の面で一番有利な価格となりますが、万一売れなかったとしても最低限の下取り価格は補償される訳ですからリスクは無くなります。 当然、仲介で売却が確定するまでは下取り価格で資金計画を立てなければなりません。
売却資金を自己資金に当てようとする場合、金融機関から、その根拠となる証明を求められる場合があります。 これは当社が下取り契約をして金額の証明を提出することで済みます。
2 問合せ・申込み
業者への問合せ
インターネットや雑誌などで気になる物件をみつけたら、詳しい資料などを問合せます。 ……続きを読む。
その後、不動産業者と同行し、物件の下見をします。 日当たり、騒音、川、水はけなどの周辺環境、建物の場合は駐車スペースや建物の状況などについて、不動産業者の説明や感想を聞き、疑問な点があったら質問し、不明な点がないようにします。
気に入った物件が見つかったら、詳細な条件について相談します。 まず、不動産業者から、物件について知りたい情報を遠慮なく聞くとともに、現地案内時には物件をチェックして、気になる点を確認します。 その上で不動産業者と相談しながら、購入希望条件を具体的にしていきましょう。
資金計画、諸費用、登記などのことも確認します。
住宅ローンの事前審査
住宅ローンを使う場合は、契約のまえに不動産業者に伝えます。不動産業者は、長年の経験から様々なアドバイスをいたします。 ……続きを読む。
購入する土地や計画している建物の予算が概略決定したら、金融機関に事前融資相談に行きます。
持参するものは
・所得証明書(市役所や支所で取れます)
・土地の公図・謄本・チラシなど(不動産業者に相談してください)
・建物の図面(建築業者より)
などです。
自己資金をいくら用意できるかも把握しておいてください。
購入の申し込み
基本的な条件が固まったら、売り主に条件を提示し、購入の申し込みをします。 ……続きを読む。
この段階では、まずは、購入希望価格や引渡し希望時期などの基本的な条件を提示することが多いようです。 ただし、基本条件以外にも購入の前提となる条件がある場合は、初めから提示することもあります。
価格以外にも、例えば中古物件であれば、物件の修理などの要望もあるでしょう。
○中古物件の場合
中古物件の場合、購入の申し込み(基本条件の提示)は、「買付証明書」などと呼ばれる書類を作成し、不動産業者を通して売り主に渡されることが多いようです。
買付証明書とは、購入希望価格、代金の支払い条件、引渡し希望日などの基本的な購入条件を記載し、署名・捺印したもので、「私はこの物件を、こういう条件で買いたい」という具体的な購入希望を伝えた上で、優先的な個別交渉の開始を求めるものです。 なお、中古物件の場合は、申込証拠金などの支払いは不要な場合が一般的です。
その後、購入希望者から提示された条件を踏まえて、売り主が、契約の可能性があると判断した場合は、本格的な個別交渉が始まります。 売り主はこの段階で交渉相手をある程度絞り込みますので、その後の交渉を誠実に進めていくことが大切です。
個別交渉では、互いの条件の違いを調整するとともに、より具体的な条件を決めていきます。
申し込みの撤回
購入の申し込み(基本条件の提示)の後に、具体的な交渉を行った結果、各種条件が折り合わないなどの理由から申し込みを撤回したいということもあり得ます。 ……続きを読む。
このような場合、一般的に、売買契約を締結していない限りは、申し込みを撤回することは可能です。 また、申込証拠金を支払っている場合は、返還されます。
ただし、特に中古物件の売り主は、ある程度の契約成立の見込みがあると判断して個別の交渉を開始している点に留意した方がよいでしょう。 申し込みを撤回する際に、不誠実な対応をしてしまった場合には、売り主とのトラブルが発生することもありますので十分に注意しましょう。
3 重要事項説明
重要事項説明
宅地建物取引業法では、売買契約を締結するまでの間に、不動産業者は、購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明をしなければならないと定めています。 ……続きを読む。
重要事項説明は、宅地建物取引士が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。 購入を検討する中で確認していた情報と異なる説明はないか、その他気になる事実はないかなど、きちんと確認しましょう。
重要事項説明を受けた結果、購入を見送ることもあり得ますので、重要事項説明は極力早めに受けましょう。 説明を受けた後、検討の時間を十分に取って、疑問点を解消してから契約に臨みたいものです。
そのためにはあらかじめ、不動産業者に重要事項説明と売買契約のスケジュールを確認しておきましょう。 売買にかかわる交渉の最終段階では、どうしても検討する時間的余裕がなくなりがちです。しっかりと考えて最終判断ができるよう、遠慮せずにスケジュールを調整しましょう。
重要事項説明書の内容
重要事項説明書に記載されている内容は、大きく分けて「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」です。 ……続きを読む。
【売買の場合の主な内容】
・登記記録(登記簿)の記載事項
・法令に基づく制限の概要
・敷地と道路の関係、私道の負担に関する事項
・飲用水・ガス、電気の供給施設および排水施設の整備状況
・工事完了時における形状、構造など
・一棟の建物またはその敷地の管理・使用に関する事項(マンションの場合)
・売買代金以外に授受される金銭に関する事項
・契約の解除に関する事項
・損害賠償額の予定や違約金に関する事項
・手付金などの保全措置の概要
・支払い金または預かり金の保全措置の概要
告知書
売り主が不動産業者に提供する情報の中で、所有する物件の付帯設備や物件の状況について説明する書面が「告知書(付帯設備及び物件状況確認書)」です。 ……続きを読む。
中古住宅の取引に当たっては、その住宅の過去の履歴や隠れた瑕疵(かし)が問題になることがありますが、これら売り主や所有者しか分からない事項については、不動産業者が全て把握するには限界があります。
そこで多くの不動産業者では、売り主の協力の下に、告知書を提出してもらい、それに基づく物件調査を行い、重要事項説明にも反映させています。 売り主が不具合を知っていたのに告げなかった場合は、隠れた瑕疵とはなりませんから、深刻なトラブルを招くことにもなりかねません。 国土交通省では、「売り主にしか分からない事項について、売り主の協力が得られるときは告知書を提出してもらい、これを買い主に渡すことで、将来のトラブル防止に役立てることが望ましい」としています。
告知書の記載事項としては、次のようなものが挙げられています。
土地関係:
境界確定の状況、
土壌汚染調査等の状況、土壌汚染等の瑕疵の存否や可能性の有無、
過去の所有者と利用状況、周辺の土地の過去及び現在の利用状況
建物関係:
新築時の設計図書等、増改築及び修繕の履歴、
石綿の使用の有無の調査の存否、耐震診断の有無、住宅性能評価等の状況、
建物の瑕疵の存否や可能性の有無、
過去の所有者と利用状況
その他:
従前の所有者から引き継いだ資料、
消費生活用品製品安全法に規定する特定保守製品の有無、
新築・増改築等に関わった不動産流通業者 等
4 売買契約
売買契約
重要事項の説明を受け、契約条件について買い主・売り主双方が合意したら、売買契約を締結します。 ……続きを読む。
いったん契約を締結すると、簡単に解除することはできませんので、事前に契約内容を十分に確認することが重要です。 不動産業者にも説明義務などが課されていますが、最終的に契約は、「自己責任」で締結するものです。
売り主と買い主との契約は、法令に違反したり、公序良俗に反したりするなどの問題がない限りは自由です。 もちろん、消費者が一方的に不利益を被る契約とならないよう一定の法整備がなされていますが、すべてをカバーできるわけではありません。 契約内容を確認した上で、契約に臨むことが重要です。
なお、契約に定めがない事項については、民法その他の関係法令に従い、協議の上で決定することとなります。 したがって、重要な契約条件が不明確であると、契約後のトラブルにつながってしまいますので注意しましょう。
不動産業者の規制
不動産業者(宅地建物取引業者)が売り主となる場合には、買い主に不利益な契約が結ばれることのないよう、宅地建物取引業法により、不動産業者に対して契約内容に一定の制限が設けられています。 ……続きを読む。
これによって、不動産取引の専門家である不動産業者と直接契約を締結することとなる買い主を保護しています。
【売り主が宅地建物取引業者である場合の規制について】
未完成物件の契約の制限
一定規模以上の土地の造成や建物の建築には、行政庁の許可や確認等(以下「許可等」)が必要です。
これらの許可等がなければ土地の造成や建物の建築を行うことはできません。 したがって、造成や建築が行われていない未完成の物件については、宅地建物取引業者が行政庁の許可等の前に売買契約を締結することはできません。
未完成の新築分譲物件の売買を行うときには、許可等があることを確認します。
クーリングオフ
宅地建物取引業者が売り主の場合は、一定の条件を満たした場合に、買い主にクーリングオフ(契約の無条件解除等)の適用があります。 その要件は次の通りです。ご自身の契約にクーリングオフの適用があるのかを確認しましょう。
  1. 買い主が購入の申し込みや契約の締結を、宅地建物取引業者の事務所等以外で行っていること。
  2. 宅地建物取引業者がクーリングオフの適用がある旨及びクーリングオフを行うための方法を「書面」で買い主に告げていること。
  3. 上の内容を告げられた日から8日以内であること。
  4. 物件の引渡し前であること。
手付金の制限
宅地建物取引業者が手付金を受け取る場合には、次の制限があります。
  1. 売買代金の20%を超える手付金を受け取ってはならない。
  2. 手付金は解約手付としなければならない。また、手付解除が可能な期限を設定するなど、買い主の解除権を制限してはならない。
この制限により、買い主が不当に高額な手付金を支払ったり、解除権を制限されたりすることを防止しています。 なお、金額については、20%を超える部分は手付金として取り扱われませんし、解除権を制限する特約は無効となります。
手付金等の保全
宅地建物取引業者が、売買契約締結時に一定額以上の手付金や売買代金の一部(以下「手付金等」)を受け取るときは、手付金等の保全措置(銀行や保証会社等による保証や保険会社による保険)を講じなければいけません。 これにより、万が一、宅地建物取引業者が倒産などした場合でも、契約時に支払った手付金等が返還されます。
損害賠償額の予定に関する制限
宅地建物取引業者は、契約違反があった場合の違約金や損害賠償の予定額の合計額が、売買代金の20%を超える契約を締結することはできません。 これに反した場合は、20%を超える部分は無効となり、違約金や損害賠償の予定額の合計額は売買代金の20%となります。
瑕疵担保責任の期間に関する制限
宅地建物取引業者は、物件の引渡しの日から瑕疵担保責任を2年以上負わなければいけません。 これに反する特約は無効となり、瑕疵担保責任に関する取り決めは民法の規定によることとなります。
○物件が新築住宅の場合
新築住宅の売り主は、主要構造部分等(基礎、柱、屋根、外壁等)については、瑕疵担保責任を引渡しから10年以上負わなければいけません。
手付金
不動産売買契約では、契約締結時に「手付金」と呼ばれる金銭を、買い主が売り主に支払うことが一般的です。 ……続きを読む。
手付金には、(1)証約手付、(2)解約手付、(3)違約手付の3種類があります。
不動産売買契約では、一般的に手付金は「解約手付」として授受されます。
「解約手付」とは、買い主は既に支払った手付金を放棄する(返還を求めない)ことにより、また、売り主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すことにより、売買契約を解除することができる手付けをいいます。
解約手金による契約の解除を一般的に「手付解除」といいます。 例えば、契約締結後に事情が大きく変わった場合には、手付金を放棄する、または倍返しすることにより契約を解除することが可能です。 ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。 つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付解除はできません。
手付解除に当たっては、「相手方が履行に着手しているかどうか」をめぐってトラブルになることも多く、手付解除が可能な期間は、売り主と買い主双方が解除権をもっているので、契約が実行されるかどうかが不安定な状態となります。 したがって、手付解除ができる期間を「契約日から……日以内」と限定することもあります。
契約の解除
不動産売買のように大きな取引を行う場合は、契約は売り主と買い主の信頼関係の上に成り立つ大事な約束です。 いったん契約を締結すると、一般的には、一方の都合で簡単に契約を解除することはできません。 ……続きを読む。
契約の解除には、主に以下のようなものがあります。
(※内容は一般的なものであり、個々の契約で契約の解除に関する取り扱いは異なります。)
クーリングオフによる解除
売り主が宅地建物取引業者で、かつ一定の条件を満たす場合に限る。
手付解除
相手方が契約の履行に着手するまでは、手付金の放棄、または倍返しにより契約を解除することができる。
危険負担による解除
天災による物件の滅失等により、契約の目的が達せられない場合など。
瑕疵担保責任に基づく解除
物件に重大な瑕疵(欠陥など)があり、その瑕疵により契約の目的が達せられない場合。
特約による解除
特約の内容に応じて解除することができる。例えば、「ローン特約」の場合なら、買い主に落ち度がなくても住宅ローンを受けられなかった場合に契約を解除することができる。
合意による解除
当事者の合意に基づく条件で契約を解除することができる。
瑕疵担保責任
隠れた瑕疵が判明した場合、買い主は、売り主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは、契約の解除を求めることもできます。 ……続きを読む。
「雨漏り」や「建物本体の白アリ被害」のような物件の欠陥などを「瑕疵(かし)」といい、買い主が知り得なかった「瑕疵」を「隠れた瑕疵」といいます。 そして、物件の瑕疵に関する売り主の責任を「瑕疵担保責任」といいます。
売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引渡しからどのくらいの期間、責任を負うのかなどが取り決められます。 宅地建物取引業者が売り主の場合は2年以上瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。 また、新築住宅の場合、売り主である宅地建物取引業者は、住宅の主要構造部分等(基礎、柱、屋根、外壁等)について10年間は瑕疵担保責任を負わなければいけません。
なお、売買契約に、瑕疵担保責任の定めがない場合は、民法の規定に基づき、買い主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内と定められています。
売買契約の項目
売買契約書で確認すべき主なポイントです。これだけではありませんので、疑問点があれば、「完全に納得できるまで」確認するようにしましょう。 ……続きを読む。
売買物件の表示
購入予定物件の表示に誤りがないかを確認します。 一般的には、登記記録(登記簿)に基づいて契約書に表示されます。 売買対象となる物件が明確であることが、売買契約の大前提です。
売買代金、手付金等の額、支払日
売買代金や手付金等の金額と支払日を確認します。 期日までに支払えない場合は、契約違反となる場合もありますので注意しましょう。
また、手付金については、その取り扱いを確認します。 手付金がどのような手付け(解約手付、証約手付、違約手付)であるのか、金額は適当か(売買代金の何割程度か)などを確認します。 手付けが解約手付であれば、いつまで手付解除が可能であるかについても確認しましょう。
なお、売り主の信用力に不安がある場合は、高額な手付金等の支払いには十分に注意する必要があります。
土地の実測及び土地代金の精算
土地の面積は、登記記録に表示された面積と実際の面積が違うことがあります。 したがって、売り主が引渡しまでの間に土地の実測を行うことも多いようです。 実測の結果、登記記録の面積と実測した面積が違う場合は、その面積の差に応じて、売買代金を精算します。(実測をするのみであえて精算しないこともあります。)
一般的に、売買代金の精算は、当初の売買代金と当初の売買面積(登記記録上の面積)に基づく 1 ㎡当たりの単価を用いて行われます。
所有権の移転と引渡し
所有権の移転と引渡しの時期を確認します。 引越しの予定などを踏まえて、問題ないか判断します。 所有権移転と引渡しは代金の支払いと引き換えに行われますが、不動産取引の実務では、代金支払いの場で、所有権移転登記に必要な書類や鍵などが買い主に引き渡されることで完了することが多いようです。
付帯設備等の引き継ぎ
中古住宅の場合は、室内の照明やエアコンなどの設備、敷地内の庭木や庭石などの引き継ぎについて明確にしておく必要があります。 このような付帯設備等の引き継ぎをめぐるトラブルは意外と多く発生しますので、契約前に、何を引き継いで、何が撤去されるのかを売り主との間で十分に調整する必要があります。
また、引き継ぐ設備等が故障していないかなど、その状態も事前に確認しましょう。 契約に当たっては、付帯設備等の一覧表を用いて一つ一つ確認することが多いようです。(このとき用いる一覧表は「物件告知書」「物件状況確認書」などといわれています。)
負担の消除
購入予定物件を完全な所有権で取得できるかを確認します。 例えば、抵当権や賃借権など、所有権の完全な行使を阻害するような権利は、売り主の責任によって除かれた状態で引き渡されます。 このような権利が除かれないまま引渡しを受けると、購入後に予定通り利用できない場合がありますので注意が必要です。
なお、投資用物件の売買では、テナントが入居していることが多く、テナントとの賃貸借契約に限って、買い主に引き継がれます。 この場合は、引き継ぐ権利と引き継がない権利を明確にする必要があります。
公租公課等の精算
不動産売買契約では、固定資産税や都市計画税といった公租公課を売り主と買い主の間で精算することが一般的です。 その他、管理費などの費用を精算することもあります。
精算は引渡しの日を基準に、日割りで行われることが多いようです。 このような精算金も、売買代金とは別に必要となりますので確認しましょう。
手付解除
何らかの突発的な事情により契約を解除せざるを得ないときに、手付解除することがありますので、どのような取り決めとなっているか確認します。 もちろん、当事者間の合意で、手付解除を認めない契約としたり、手付解除が可能な期間を限定することも可能です。
手付けの金額は、一般的に売買代金の20%までの範囲で設定することが多いようですが、手付金が少額である場合には、ご自身が解除するときの負担は小さくなる一方、相手に解除されるリスクも高くなります。 逆に、手付金が多額である場合は、ご自身が解除するときの負担は大きくなりますが、相手方に解除されるリスクは低くなります。 手付解除に関しては、手付金の額も併せて確認しましょう。
危険負担(引渡し前の物件の滅失・毀損)
売買契約締結後に、天災で建物が全壊するなど、売り主にも買い主にも責任のない理由によって、購入予定物件が滅失・毀損(きそん)した場合の取り決めです。
不動産売買では、一般的には、売り主が物件を修復した上で、物件を引き渡すこととなります。 ただし、物件の修復に過大な費用がかかるとき、または、物件が滅失・毀損したことにより買い主が契約の目的を達せられないときは、契約を無条件で解除することができます。 万が一の場合の取り決めですので、しっかりと確認しましょう。
契約違反による解除
契約違反(債務不履行)により契約を解除するときの取り決めです。 売り主または買い主のいずれかが債務不履行となった場合には、その相手方は契約を解除することができます。
このように契約違反によって解除となった場合には、契約に違反した者が違約金等を支払うことが一般的です。 違約金等はおおむね売買代金の20%までの範囲で設定されることが多いようです。 契約に違反することを前提として売買契約を締結するわけではありませんが、万が一のことがありますので、事前に確認しましょう。
反社会的勢力の排除
不動産取引からの反社会的勢力の排除を目的に、平成23年6月以降順次、反社会的勢力排除の条項が導入されています。
売買契約書の条項の中に「売り主及び買い主が、暴力団等反社会的勢力ではないこと」「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」などを確約する条項が盛り込まれています。 これらに反する行為をした場合は、契約を解除することができます。
ローン特約
買い主に責任がないにもかかわらず住宅ローンの借り入れができなかった場合、買い主は売買代金を支払うことができず、最終的には契約違反となってしまいます。 このような状況は買い主には酷ですので、買い主が、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、売買契約にローン特約を付すことが一般的です。 買い主は、住宅ローンの審査が不調に終わった場合に、売買契約を無条件で解除することができます。 ただし、買い主がローン審査に必要な手続きを怠った場合など、買い主の落ち度でローンを借りることができなかった場合には、この特約は適用されません。
ローン特約がある場合でも、契約前に資金計画を十分に検討して、借り入れの目処をもって契約することが大切です。
なお、新築マンションで、オプションによる追加工事や仕様変更を行った場合は、ローン特約の対象にならないケースもあります。
瑕疵担保(かしたんぽ)責任
売買物件に、隠れた瑕疵(欠陥など)が発覚した場合、売り主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。 また、瑕疵が重大で、住むこともままならない場合などは契約の解除を求めることもできます。
売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引渡しからどのくらいの期間で責任を負うのかなどが取り決められます。 瑕疵担保責任の期間が短いほど買い主に不利となり、逆に長いほど売り主に不利となります。 隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いことから、契約内容を確認しましょう。
契約時に必要なもの
重要事項説明を受け、契約内容や物件について納得したらいよいよ売買契約の締結です。 ……続きを読む。
買い主と売り主が集合し、契約内容の最終確認をします。その上で、契約書に署名・押印し、手付金等の授受を行います。 手付金等は、現金や指定口座への振り込みのほか、預金小切手で用意する場合もあります。 また、不動産業者が仲介に入っている場合は、契約時に仲介手数料を支払うことも多いようです。
契約手続きに漏れがあると、売買契約が締結できないことで、売り主をはじめとして関係者に迷惑をかけてしまいますので、しっかりと準備をした上で契約に臨みましょう。
なお、不動産の取引においては、犯罪収益移転防止法により、売り主または仲介の不動産業者から本人確認書類の提示や、職業、取引目的などの申告を求められます。
  1. 手付金等
    代金の20%以内が一般的(現金・振り込み・預金小切手など)
    ※必ず領収書を受け取る。
  2. 印紙
    売買契約書に貼る。代金が1,000万円超5,000万円以下の場合の印紙代は1万5,000円
  3. 印鑑
    実印であることが多い
  4. 仲介手数料
    不動産業者とあらかじめ取り決めた金額(現金・振り込み・預金小切手など)
    ※必ず領収書を受け取る。
  5. 本人確認書類
    運転免許証や各種健康保険証などの公的機関が発行した本人確認書類
5 引渡し
引渡し
中古住宅の場合には、引渡し日までに売り主または不動産業者の立ち会いのもと、現場の確認をするケースもあります。 ……続きを読む。
約束した修理等は完了しているか、引き継ぐ予定の付帯設備があるかなど、契約条件に沿った状態であるかを確認しましょう。 売り主から告知書(付帯設備及び物件状況確認書)を渡されている場合は、それに基づいて確認します。
引渡しの遅れ
工期が延びて引渡し期日までに完成しない、入居していた売り主の引越しが遅れている、賃借人の引越し先の都合で明け渡しが遅れているなどの理由で、契約通りに引渡しがなされない、などということも起こり得ます。 ……続きを読む。
買い主としても、引越しの手配を済ませ、住んでいる賃貸住宅を退去する期日が決まっているなど、困ったことになるはずです。
このように、契約で取り決めた期日までに引渡しができず、全く引渡しの見込みがないのであれば、売り主の契約不履行(約束違反)を理由に、契約の解除を主張することも選択肢の一つとなるでしょう。引渡しの遅れに限らず、売り主の債務不履行(契約を実行しないこと)が分かった場合は、契約で約束したことを実行できそうなのか、相手は誠実に対応しているのかなどを見極めた上で、引渡しの猶予などの現実的な対応をとるのか、契約を解除するのかなどを判断する必要があります。
一方で、引渡しの遅れが若干であれば、引渡しの遅れにより発生した費用などを補償してもらうなどの対応策も考えられます。 まずは、不動産業者と対応を検討してみましょう。
残金決済
引渡しに当たって、買い主は残金や諸費用、必要書類の準備をします。
引渡し時までに、不動産業者に十分確認した上で漏れのないよう準備しましょう。 ……続きを読む。
引渡し時に買い主が用意するもの
準備する資金の例
・物件代金の残金
・固定資産税・都市計画税の精算金
・公共料金などの精算金
・管理費などの精算金
・登記費用(登録免許税、司法書士への報酬など)
・不動産業者への仲介手数料の残金
準備する必要書類の例
・住民票(登記申請用)
・委任状(登記申請用)
※住宅ローンを利用する場合には、抵当権設定のために、印鑑証明書や委任状などが必要となります。
ローン実行
残金を住宅ローンでまかなう場合は、ローン実行のための準備も怠ってはいけません。 物件の引渡しの場には、売り主、買い主、不動産業者、金融機関担当者、司法書士などの関係者が集まります。 ……続きを読む。
そして、ローンの実行、残金の決済、登記申請(売り主の抵当権抹消、売り主から買い主への所有権移転、買い主の抵当権設定)を同時に行うのが一般的です。
これらの手続きのうち一つでも不備があると、残金決済と引渡しが完了しないおそれがありますので、十分注意しましょう。
こうした残金決済が終わってから、鍵を受け取り、引渡しが終了します。
税金
住まいを買うときには、印紙税、消費税、登録免許税、不動産取得税などの税金がかかります。 住宅を保有しているときには、固定資産税と都市計画税がかかります。 ……続きを読む。
住宅ローンを利用して、住宅の購入や新築などをした場合で一定の要件を満たすときは、所得税や住民税について、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
また、住宅ローンを利用しない場合でも、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅については、所得税の特別控除を受けることができます。