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住み替えガイド　売りやすい中古住宅とは？

中古住宅を選ぶ基準と言うと、価格、間取り、地域・立地、住宅の程度、日当たり・駐車場・・・等々有ります。
購入される方がその価値を認めて判断する事で、一概には言うことは出来ませんが、一般的な事例を含めてまとめてみました。
価格
2,000万円以下の物件、2,000万円前後の物件・・・と業者間ではよく言われてますが、広い敷地で建物も大きければ当然高額になってきます。では、高額物件は売れないのかと言うとそうもいえません。3,000万円〜4,000万円位の価格帯の中古住宅も売れているのです。買主がその価値を認めれば売買は成り立つのです。
※注　価格設定が正当な範囲内での話ですが。
間取り
４ＬＤＫが一番売りやすい間取りと言えます。 それ以上の間取りとなると建物が大きくなったり、敷地が広くなったりで価格設定に影響してきます。 下は３ＬＤＫがぎりぎりの間取りです。 それ以下は市場性が極端に狭くなります。
注文住宅で、個性的な間取り（建てた本人は十分気に入っているが・・・）は場合によっては売り難くなります。
『なぜこんなところにお風呂があるの？』とか、『居間が階段になっていて使いにくい！』、『こんな大きな部屋は要らないから２部屋に分けたい（入口が取れなくて独立した部屋にならない）』などが有ります。わかります？
地域・立地
市場性が有るか無いかは価格設定にも影響してきます。
人気のある地域・学校区、希少価値のある地域（新しい土地分譲が出来る余地の無い住宅地域）の物件は、広告を出しても多くの問い合わせが有ります。
反対に、住環境として恵まれていない地域（近くに工場や、嫌悪施設がある。大きな通りに面している。）、住宅地から離れた所、あるいは調整区域内の既存宅地などで周りが田畑に囲まれている所、などの物件は、問い合わせがあってもなかなか決まらないようです。
日当たり・駐車場
立地で問題となるのは、日当たり、道路付けです。
日当たりは良いに越した事はありません。 道路の関係は道が狭い、宅延が有る、駐車場がうまく取れないなどが考えられます。
宅延を隣地所有者と共同で使用している場合などは、新たな所有者が隣地の共同使用者とトラブルにならないよう十分な説明が必要です。
駐車場は２台分の駐車スペースがあると売りやすい物件と言えます。
住宅の程度
建築後の経過年数は誤魔化しようがありませんが、補修が必要な物件の場合、買おうとする方はまず、リフォームしたら幾ら位かかるかを考えるはずです。
すると、購入価格にリフォーム代を足して、ウンウンと計算します。
このような中古住宅を業者が売主となる場合は、大半はリフォームして売りに出します。
当然、リフォーム代は価格に反映されますが、物件を見たときの第一印象が良くなりますし、購入しようとする方は即そのまま住めて余計な補修費用を出さないで済むほうが良いと判断するからです。
すでに空き家となっている中古住宅の場合、リフォーム後に売却するのも１つの方法でしょう。
簡単なリフォームでは済まない場合、「中古住宅」というよりは「古屋」と呼ばれたら、土地の価格に解体費用をマイナスした価格になります。
余裕があれば解体した方が早く売れるはずです。
価格の設定さえ間違えなければ、あるいは多少価格を下げても、どんな物件でもうまくしたもので、物件の条件にあった買主が現れるものです。今までの私の経験ですが。