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住み替えガイド　売り価格はどうやって決まるの？

お手持ちの土地や建物の価値は、どのようなものを基準として決まるのでしょうか。
以下でご案内いたします。
１．土地
■基準値の選定
一番参考になるのが、近隣で売買されている土地価格です。
広告で見る価格と言うより実際に取引された価格を参考にします。 デフレの時代、何年も前から同じ価格で売りに出ている物件もあるからです。 また、売主さんの都合により売り急ぎで極端に安い価格で取引される場合も有ります。 最近売りに出された分譲団地があれば参考になるでしょう。

土地には４つの価格があると言われています。
１．公示価格　２．路線価格　３．固定資産税評価額　４．実売価格
近隣に土地引き事例が無く、実勢価格が判らないとしたら、１，２，３を使って価格を予想します。

公示価格
１〜３の中で一番実勢価格に近いのが「公示価格」です。
（公示価格：土地の適正な価格を判断するには客観的な目安が必要になります。 地価公示はその客観的な目安として活用されています。）
公示価格は国土交通省の「土地情報ライブラリー」から見ることが出来ます。
が、しかし、資産デフレの昨今、地域によっては公示価格より実勢価格が下回っているところもあります。 公示価格は実売価格と乖離していることは否めません。
[２００５年度から、購入者が登記申請時に実売価格を届け出る制度を検討中（詳細は 国土交通省のパブリックコメント/H15.12.19）]

路線価格
公示価格の約８０％で相続税評価額の元になります。
こちらは国税庁の「路線価図等閲覧」からご覧になれます。

固定資産税評価額
公示価格の約７０％位の目安です。
土地や建物の固定資産税評価額を知りたいときは、市町村の税務課（東京都二十三区は都税事務所）で固定資産課税台帳を閲覧できます。 市町村によっては、本人か本人の委任状のある人しか閲覧できないところがありますから注意してください。
■算定
近隣の取引事例地（或いは近隣の公示価格標準地）を基に、対象となる土地の価格を算定してゆきます。
幾つかの条件を比較して算定します。
（形状・間口・設備・道路・日常生活の利便性・周辺の環境・周辺の利用状況・騒音・日照等を比較してプラス・マイナスでポイントを入力してゆきます。 事例地と対象土地のポイントの割合で対象土地の価格を算定します。）
最後にその土地の流通性があるかどうか検討します。 例えば、対象土地が100坪を超えて2,500万円以上あれば、当然流通性が劣りますので調整が必要となります。

２．建物
簡単な流れは次のとおりです。
査定する建物の設備等も含めた新築価格を求めます。
上の 1.で算出した価格を基に、新築後の建物の設備等も含めた経過年数による残存価格を求めます。
建物の「住宅性能」、「付加価値」の比率を算出し、建物の外観、施行、外構の良否を把握して「補正」率を算出し、プラス・マイナスで補正してゆきます。
さらにその建物が売りやすい物件なのかそうでは無いのか、流通性を検討します。 小さすぎても大きすぎてもマイナスになります。あるいは地域によっても変化します。 また、駐車場についても考慮されます。
1.の価格算定には建物内外部の建築材料、仕上げ、設備等の査定が必要です。 間取の良否や、付加価値についても査定が必要です。 査定に当っては業者に建物内部を調査しないと正確な査定は出来ません。
以上で土地・建物の価格の査定が出来ました。
不動産業者の査定価格はどこもそう違いは無いと思われます。 業者は、「その価格に関する意見を述べるときは、根拠を示して説明しなければならない。」とありますので、皆さんも納得できるものと思います。

売主さんによっては、「査定価格で売るのはどうも・・・、もう少し高く売れないものか」と言われる方も（多く）いらっしゃいます。 住宅の残債（借金）が未だ査定価格以上残っていたり、売主さんの都合もあります。 地域・価格帯・規模等で流通性に問題がなれば、査定価格を納得していただいた上で２割アップ位の価格を設定しても売れてしまうことも事実です。