| 不動産の価格はその時々の経済情勢や周辺環境の変化により影響されて形成されて行きます。
毎年、公示価格や路線価が値上がりしている地域もあれば、未だ下がり続けている地域もあります。
不動産価格は、その時々に変化しています。
また、不動産には「公示価格」、「路線価」、「固定資産税評価額」、「実勢価格」など様々な価格が付けられています。
隣り合った土地であっても、面している道路の違いで２割も価格の違いがあったり、 同じ分譲地内でも、敷地の条件によって坪単価が２、３万円違うこともあります。 自分の所有している不動産を売却する場合、 近隣にある同様の不動産の売買価格を知ったり、販売中の物件価格を広告などで目にすればおおよそ見当が付きます。 そういう情報が無く、幾らで売ったら良いか判らない時に、不動産業者に査定を依頼するわけです。 |
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○ 不動産を売りたい方 |
不動産査定と不動産鑑定の違い |
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不動産の査定とは |
宅地建物取引業法に、
不動産業者がお客様に対し、『当該宅地又は建物を売買すべき価額又は評価額について意見を述べる時は、その根拠を明らかにしなければならない。』と定められています。
不動産業者が行う査定の大半は、周辺の過去の取引事例を比較して査定します。 収益物件の場合などは、収益還元法を基に算出します。 その物件の地代収入や家賃収入を、近隣の不動産収入から予測して算出し、予定した年間利回りから販売価格を計算します。 |
不動産鑑定とは |
不動産鑑定は国家資格である不動産鑑定士が行います。 不動産鑑定基準に基づき、厳格に鑑定を行います。 不動産の担保設定や課税や裁判寺の争いなど適正な価格が必要とされる場合、不動産鑑定士に依頼します。 不動産査定と比較するとその費用は高いものとなります。 |
査定価格の計算方法 |
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机上査定と現地査定 |
●机上査定（簡易な査定） 手元の資料を基に査定します。住宅地図、公図、登記事項証明書、公示価格、取引事例などの情報を基に査定します。現地に赴かない分、隣地や道路との高低差や近隣の環境などが考慮されない面があり大まかな査定となります。 
●現地査定現地に出向いて査定します。周辺環境、隣接地、物件状況始め、道路、設備、建築規制等役所の関係部署への聞き取り調査も致します。建物も同様に、間取り、設備、内外部の状況などが分かり、より正確な査定が出来ます。現地確認によって公図などの図面と現況が違っている事が判る場合もあります。 |
査定方法 |
●土地、マンションなど 多くの不動産業者が過去の取引事例を基に査定物件と比較する方法で行っています。 それぞれ条件を比較してポイントを加減して査定価格を算出する方法です。 近くに取引事例が見当たらない土地など、国土交通省が毎年発表する公示価格（土地取引の指針となる価格）を基にした査定書などもありますが、公示価格も実勢価格とかけ離れた地域もありますので注意が必要です。 ●中古住宅など 大まかな出し方とすると、新築価格×０．９×（経過年数÷耐用年数）です。 税法上の木造住宅の耐用年数は２２年〜２４年です。（木造住宅は２２年〜２４年経つと価値が０円になるとよく言われますがそうではありません。） 建物にはそれぞれ各部位に仕様、設備、仕上げ材の違いがあります。 その建物の等級判断により新築想定価格、流通耐用年数、現価率、規模補正率、特殊設備加算率等を求めて計算して行きます。（入力するだけで面倒な計算はパソコンがやってくれます。） リフォームなどがあると耐用年数は増えます。 マンションなどは土地も価格に含まれ、流通価格などは外部の要因に影響されやすいこともあるので、近隣の取引事例で査定する方法で行います。 |
販売価格と査定価格 |
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販売価格について |
販売価格は、広告や情報誌などに一般に売りに出されている価格のことです。
今までの経験からすると、販売価格の大半が、売主さんの事情で決まるものと思います。
購入時に借り入れした残債がまだ残っていて、査定額で販売したのでは残債分を賄いきれない場合です。
また、『急がないからもう少し高い値段で売ってちょうだい！！』という場合もあります。 逆に売り急いでいる売主さんの場合は必然的に安くなります。 以前、自社所有の中古物件を販売したところ、『どうしてこんなに安いんですか？』と言われたことがありました。 人気のある地域でしたが、土地は相場の価格で、建物も査定ソフトで算定した価格でした。 また、仲介で、中古住宅を査定価格で販売したところ、一度目の広告で何人かご案内し、２ヶ月ほどで契約になった物件がありました。 売主さんが、『もっと高くてもよかったかもしれないなあ。』と言うのを聞いた時、そう思われても仕方ないのかなあと自分でも妙に納得しました。 不動産業者の出す査定価格は、おおむね３ヶ月ほどで販売できるだろうと思われる価格を算定します。 相場から、余りにもかけ離れた高い価格を希望された場合はお断りしています。（場合によっては断り切れない場合もありますが。） 買主さんも当社の大切なお客様です。 相場とかけ離れた高い価格の物件をお勧めできません。 最近は、相場より高い物件は問い合わせも無く、なかなか決まりません。 価格を下げざるを得ない状況になっています。 逆に、『この物件、幾らになりませんか？』と指し値される方も最近多くなりました。 |
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業者によって査定価格が違う |
物件の設備、仕様などがはっきりしないまま査定する場合があります。
或いは取引事例地の違いだったり、査定ソフトに入力する際、選択する評点が多少違ったり、減価要因の評価が違ったりすることが考えられます。 媒介契約を得たいが為に、他より高い査定額を出す業者もあるようです。 いずれにしても、売却するわけですから、出来るだけ早く希望の条件で販売できる業者を選択することです。 |